Израильский рынок недвижимости готовится к беспрецедентной волне отмен сделок. Тысячи покупателей, которые несколько лет назад приобрели квартиры по привлекательным схемам «80/20» и «90/10», сегодня обнаруживают, что эти сделки стали невыгодными. Застройщики, не ожидавшие такого поворота, столкнулись с серьезной проблемой.
В последние три года схемы «80/20» и «90/10» были крайне популярны. Их суть заключалась в том, что покупатель вносил лишь 10% или 20% от стоимости квартиры на этапе строительства, а оставшуюся сумму – при получении ключей, обычно через 2-3 года. Это казалось невероятно щедрым предложением, позволяющим отложить основную часть платежа и избежать немедленного оформления полной ипотеки.
Однако празднику пришел конец, когда Банк Израиля вмешался в ситуацию. Регулятор потребовал от банков, финансирующих такие сделки, предоставлять больше гарантий. Это привело к закономерному росту процентных ставок для заемщиков. Если банк вынужден резервировать больше капитала под кредиты, он перекладывает эти издержки на клиентов. Таким образом, Банк Израиля, по сути, ударил по покупателям жилья, увеличив стоимость их будущих ипотечных кредитов, и резко сократил число подобных льготных сделок.
Покупатели, внесшие 10-20%, оказались в ловушке. Они заключили договор купли-продажи, а застройщик, используя эти договоры, получил банковское финансирование. Фактически, покупатель брал ипотеку, за которую до момента сдачи объекта отвечал застройщик. Все было хорошо, пока покупатели хотели и могли приобрести квартиру. Но когда они передумали, начались проблемы.
Почему же покупатели хотят отменить сделки? Во-первых, ипотека уже оформлена на их имя. Во-вторых, отмена влечет за собой штрафы, которые могут значительно превысить внесенные 10-20%, в зависимости от условий конкретного договора. Главная причина – изменившаяся экономическая ситуация. Те, кто купил квартиру два года назад, внеся 20%, сегодня обнаруживают, что не получили никакой реальной скидки, поскольку цены на жилье за последний год упали почти на 10%.
В Тель-Авиве падение цен особенно заметно, в большинстве регионов страны оно составляет от 5% до 10%. Иерусалим остается исключением, демонстрируя рост. Искусственная скидка в рамках сделок «80/20» оценивалась примерно в 6-7%. Вместо того чтобы равномерно выплачивать 80% стоимости квартиры в течение двух лет, покупатель получал отсрочку на год. Финансово это означало, что 80% суммы выплачивались в конце срока, что эквивалентно льготе в 4.4% при двухлетней сделке и 6.6% при трехлетней, исходя из ипотечной ставки в 5.5%.
Застройщики, конечно, не были наивными. Они заранее повышали официальную цену квартиры на 1-2%, а иногда и больше, компенсируя часть «скидки». Таким образом, реальная выгода для покупателя составляла около 5%, в зависимости от срока до сдачи объекта. Однако за это время цены на рынке упали гораздо сильнее. В итоге, многие сделки, казавшиеся выгодными, стали в лучшем случае посредственными, а в худшем – экономически нецелесообразными. Во многих случаях покупателям просто выгоднее отменить сделку.
Отмены уже начались. По данным Минфина, около 6% сделок, заключенных в 2023 году, были аннулированы. Однако это лишь начало. Эксперты прогнозируют, что доля отмененных сделок может достигнуть десятков процентов, если цены продолжат снижаться. Особенно уязвимы покупатели по схеме «90/10», для которых мотивация к отмене еще выше.
Застройщики оказались в непростой ситуации, к которой они не были готовы. Вероятно, в ближайшее время мы увидим «акции на акции»: чтобы предотвратить массовые отмены, девелоперы будут предлагать дополнительные скидки тем, кто хочет расторгнуть договор. Они не смогут позволить себе потерю десятков процентов сделок. Однако это приведет к дальнейшему, пусть и скрытому, снижению цен на рынке жилья.
По материалам: bizportal.co.il