Как регулируются цены на жилье в Израиле: замедление строительства и искусственный дефицит

Недавно опубликованные данные Центрального статистического бюро Израиля (ЦСБ) рисуют неоднозначную картину на рынке недвижимости: число начатых строительств в этом году выросло на 22% и достигло 76.5 тысяч новых квартир. Об этом сообщает bizportal.co.il.На первый взгляд, это позитивный показатель. Однако при более детальном анализе оказывается, что количество фактически завершенных квартир снизилось на 5% по сравнению с прошлым годом и составило всего 54.8 тысячи. Этот разрыв не случаен: средняя продолжительность строительства жилого дома в Израиле увеличилась с 27.6 до 31.4 месяцев. Это увеличение на 13% произошло за очень короткий период. Причина, как утверждается, связана с нехваткой рабочих и сопровождающими трудностями, что удлиняет сроки выполнения проектов. Однако эта причина не является единственной. На самом деле, участники рынка осознали, что им не остается ничего другого, кроме как создать искусственный дефицит и снизить количество новых квартир, чтобы избежать перенасыщения рынка и, как следствие, снижения цен на жилье, что непосредственно ударит по их прибылям. Застройщики замедляют темпы строительства. Результат очевиден: предложение квартир уменьшается, а цены остаются высокими. Покупатели вынуждены ждать завершения строительства уже начатых проектов, что занимает еще много месяцев. Эта ситуация выгодна участникам рынка: чем медленнее они строят, тем ниже остается предложение, тем сильнее давление на рынок и тем меньше вероятность резкого снижения цен на жилье. Это видно по цифрам: резкий рост начатых строек с одной стороны и замедление завершений с другой. В итоге создается постоянный ‘затор’ и, по сути, регулирование цен. В конечном итоге, страдают покупатели. Вместо того чтобы наслаждаться снижением цен благодаря увеличению предложения, они вынуждены ждать годы, продолжая платить высокую аренду или сталкиваться с нестабильным рынком. Все данные указывают на более значительное снижение, чем видно на практике (около 7-10%), но уровень цен все равно сохраняется. Несмотря на снижение индекса ЦСБ на пять последовательных месяцев, уровень цен остается высоким. Теперь мы видим, как на самом деле происходит регулирование цен на жилье не только через землю и регуляцию, но и через фактические темпы строительства. В глобальном контексте Израиль значительно отстает от других стран по срокам строительства. В то время как в Европе строительство жилого дома занимает от полутора до двух лет (18-24 месяца), а в США в среднем около двух лет, в Израиле этот показатель уже превысил 31 месяц. Этот разрыв не связан только с нехваткой рабочих, что повторяется каждый год, но также указывает на системные проблемы в управлении процессами, бюрократическую нагрузку и способы, которыми застройщики манипулируют темпами строительства. Задержки в завершении строительства также имеют прямое влияние на рынок аренды.