Пять лет спустя после бума на рынке недвижимости, вызванного пандемией, рынок Вирджинии сохраняет следы тех лет. Об этом сообщает royalexaminer.com.
Многие работают из дома, а ипотечные ставки находятся на постпандемийных максимумах. Владельцы жилья не спешат продавать, опасаясь более высоких ставок. Первичные покупатели сталкиваются с ростом цен и ограниченным строительством новых домов.
По данным Redfin, национальный рынок сейчас считается рынком покупателя. Однако в Вирджинии ситуация неоднородна. Вблизи городских центров предложения быстро исчерпываются, а цены остаются высокими. Это делает эти районы рынком продавца. В более отдалённых пригородах, где цены выше, появляется больше новых построек, и там формируется рынок покупателя.
Рик Джарвис, основатель One South Realty Group в Ричмонде, отмечает, что доступность жилья стала критической проблемой. Он указывает на сочетание высоких ипотечных ставок, долговой нагрузки и роста цен. Продажи домов упали резко из‑за дефицита инвентаря. Многие вынуждены арендовать, так как нет альтернативы покупки.
Федеральный резервный банк Атланты сообщает, что в августе разрыв между квалифицированным и реальным доходом в Ричмонде составил 36,8 %. Квалифицированный доход – это сумма, позволяющая тратить на жильё не более 30 % годового дохода. С февраля 2022 года квалифицированный доход не опускался ниже медианного дохода домохозяйств.
Сейчас средняя цена дома составляет $419 167, а медианный доход – $79 665. Раньше, в феврале 2022 года, медианный доход был $78 382, а средняя цена дома $315 664. Разрыв между доходом и ценой вырос существенно.
По словам Джарвиса, после «великой миграции» во время пандемии рынок начал балансировать. Люди, ранее привязанные к месту работы, искали более доступные районы. Ричмонд выиграл от своей связи с северо‑восточным коридором. Сейчас владельцы, купившие жильё в период низких ставок, «заперты» в этих условиях и не желают продавать.
Он подчеркивает, что продавать крупный дом ради уменьшения площади невыгодно, когда стоимость остаётся прежней, а ставка выше. Поэтому большинство остаются на месте.
Самая крупная возрастная группа в США – люди 30‑31 года – активно ищет жильё. Однако строительство новых доступных домов осложнено зонированием и давлением на застройщиков повышать цены. Джарвис считает, что возможность построить дешёвое жильё почти невозможна.
Согласно опросу Национального объединения строителей жилья 2024 года, затраты на строительство достигли рекордных уровней с 1998 года. Сейчас они составляют 64,4 % от средней цены дома, что выше 60,8 % в 2022 году. Высокие затраты снижают маржу застройщиков и поднимают цены для покупателей.
Первичные покупатели не имеют собственного капитала из предыдущих домов. При поиске вариантов с небольшим первоначальным взносом они конкурируют с инвесторами, предлагающими наличные, и с владельцами, желающими продать без ипотечных обязательств. Это усиливает давление на рынок и делает покупку жилья в Вирджинии всё более недоступной.