Последнее обновление на 11/06/2025
Рынок недвижимости в Израиле находится под пристальным вниманием Банка Израиля, который стремится защитить общественность от рискованных финансовых обязательств. Однако, не предлагая реальной альтернативы, регулятор сталкивается с ростом пузыря на рынке недвижимости.
Новая директива, выпущенная Банком Израиля для банков, предоставляющих ипотечные кредиты, накладывает значительные ограничения на баллонные кредиты и финансовые операции подрядчиков и застройщиков. Эксперты группы Barak Rafael выяснили, что такие операции, как 20/80, позволяют покупателям вносить первоначальный взнос в размере 20% от стоимости недвижимости, а остальную сумму — по завершении строительства. Новые нормы вступят в силу в декабре 2026 года и ограничат баллонные кредиты до 10% от общего объема ежемесчных ипотечных кредитов.
Подрядчики и застройщики используют финансовые операции как маркетинговый инструмент для привлечения покупателей, не соответствующих требованиям банков по собственному капиталу. Покупатели вносят минимальный первоначальный взнос при подписании договора, а основную сумму — на этапе сдачи объекта. Застройщики часто направляют покупателей в банки для получения первоначального капитала через баллонные кредиты, покрывая проценты по ним. Это позволяет застройщикам привлекать капитал на ранних этапах строительства, но ставит покупателей в рискованное положение, так как по окончании периода им придется взять большую ипотеку для покрытия оставшейся суммы.
Молодые пары часто верят, что к моменту окончания строительства процентные ставки снизятся, экономическая ситуация улучшится или стоимость недвижимости значительно вырастет. Однако на практике они могут столкнуться с неспособностью соответствовать требованиям банка для получения полной ипотеки или оказаться перед необходимостью взять кредит под высокий процент и с тяжелым бременем выплат.
Банк Израиля предупреждает, что такие операции увеличивают риски для покупателей, подрядчиков и всей банковской системы. В декабре 2024 года около 20% новых ипотечных кредитов в Израиле были баллонными, по сравнению с 4.7% до повышения процентных ставок два года назад.
Так как Банк Израиля уполномочен контролировать только банки, защита, которую он пытается предоставить общественности, оказывается неэффективной из-за обходных маневров и креативных решений застройщиков. Они быстро предлагают альтернативные операции и побуждают покупателей искать более дорогое и менее контролируемое внебанковское финансирование.
Общественность в Израиле оказывается между молотом и наковальней. По словам заместителя главного экономиста Министерства финансов, 55% покупателей недвижимости сейчас приобретают свою первую квартиру, часто будучи одинокими с невысоким доходом, покупающими в периферии и рассчитывающими на минимальный первоначальный взнос в надежде на улучшение экономических условий через три года. Эта надежда может не оправдаться, если экономические условия не позволят получить достаточную ипотеку.
Основные пострадавшие — молодые пары и семьи, борющиеся за свое жилье. Они вынуждены выбирать между отказом от покупки недвижимости, как рекомендует Банк Израиля, и приобретением недвижимости на жестких финансовых условиях, с которыми, вероятно, не смогут справиться.
Как мудро планировать путь к собственному жилью?
1. Использование реального собственного капитала в размере более 30% от стоимости недвижимости, а не привлечение дополнительных кредитов.
2. Избегание будущих обязательств без конкретного плана и прогнозов роста капитала или значительного увеличения доходов.
3. Долгосрочное планирование, учитывающее различные будущие сценарии и способность справиться с ними. Например: рост процентных ставок, изменение цен на недвижимость, потеря работы, расширение семьи.
4. Рассмотрение альтернативных вариантов финансирования и консультаций с финансовыми экспертами для выбора наиболее подходящего решения.
🔹 Новости от Дежурного редактора
Ваш комментарий будет первым